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BAUE, WÄHREND ALLES ZUSAMMENBRUCHT. Die Investitionen in den deutschen Wohnungsbau nehmen zu.

Die Investitionen in den deutschen Wohnungsbau nehmen trotz des starken Abschwungs der Weltwirtschaft zu, und die Nachfrage nach Immobilien bleibt auf dem Niveau vor der Pandemie. Die Aufregung führte jedoch zu einem starken Anstieg der Preise und erhöhten Hypothekenzinsen.

  • 19. APRIL 2021

Das aktuelle Bautempo in Deutschland übertrifft zur Überraschung von Experten alle Indikatoren der Zeit vor der Pandemie, und die Kapitalisierung dieses Marktsegments wächst weiter. Laut einer Studie des Statistischen Bundesamtes überstieg der Gesamtumsatz der in Deutschland registrierten Bauunternehmen im vergangenen Jahr 98,3 Milliarden Euro, das sind 6,61 TP2T mehr als im Jahr zuvor. Darüber hinaus führte das Krisenjahr 2020 zu einem deutlichen Anstieg der Zahl der Vollzeitbeschäftigten in Bauunternehmen um mindestens 18.000, und die Gesamtzahl der Vollzeitbeschäftigten in der Branche erreichte erstmals einen Rekordwert von 505.000. Insgesamt wurde laut Statistischem Amt im Jahr 2020 in Deutschland für mehr als 288.000 Haushalte eine Baugenehmigung erteilt, davon sollen etwa 169.000 in Hochhäusern errichtet werden. Somit werden mehr als 591 TP2T aller Neubauten Wohnsiedlungen sein, von denen 381 TP2T zu Wohnheimen für Flüchtlinge, Studenten und Arbeiter umgebaut werden. Mindestens 41% aller neuen Haushalte werden Privathäuser sein, von denen die meisten innerhalb der Stadtgrenzen gebaut werden. Erstmals in der Geschichte des vereinten Deutschlands führte der hohe Wohnungsbau in Deutschland zu einer Verknappung von Bauland, was die Gebietskörperschaften dazu zwingt, Neubauten Grünflächen zu geben. Jeden Tag werden nach Angaben des Innenministeriums 56 Hektar Brachland für den Bau teurer Wohnungen, Parkplätze und Fußwege vergeben.

Das zunehmende deutsche Interesse am Kauf neuer Immobilien während der Pandemie hat es lokalen Kreditinstituten ermöglicht, einen Teil ihres Vermögens in Hochzinsanlagen umzuwandeln. Laut einer Studie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC stieg das Gesamtvolumen der Kredite deutscher Banken und Sparkassen für den Wohnungsneubau Anfang dieses Jahres auf die Rekordsumme von 273 Milliarden Euro, das sind 10 Milliarden mehr als in den ersten Monaten des Jahres letztes Jahr. Das Unternehmen betont, dass die zunehmende Kapitalisierung dieses Marktsegments aufgrund höherer Zinssätze für Kredite an Bauunternehmen zu einem starken Anstieg der Immobilienpreise geführt hat.

Auch die Hypothekenkonditionen sind für potenzielle Käufer ungünstiger geworden. Nach Angaben des Münchener Baufinanzierers Interhyp hat sich der Gewinn der Bank aus der Vergabe eines zehnjährigen Darlehens im Zeitraum von Anfang Januar bis Anfang März dieses Jahres um 0,21 TP2T erhöht. Gleichzeitig erreichte der durchschnittliche Zinssatz für diese Art der Kreditvergabe in Deutschland 0,91 TP2T. PwC-Analysten verweisen zudem auf einen Anstieg der durchschnittlichen Kreditlaufzeit für Neubauwohnungen, die erstmals seit vielen Jahren wieder die Marke von elf Jahren überschritten hat. Dieser Zeitraum ist nur für zinsvergünstigte Kredite typisch.

Mirjam Mohr, Vorstandsmitglied von Interhyp, sieht die aktuelle Situation auf dem heimischen Kreditmarkt als direkte Folge der steigenden deutschen Immobilienrenditen an den internationalen Börsen, die oft durch Staatsanleihen stimuliert werden. Das Wachstum der Kapitalisierung und Nachfrage in dieser einzigen, unberührten Pandemie, die deutsche Marktwirtschaft zwingt deutsche Kreditinstitute, die Zinssätze im Streben nach langfristigen Gewinnen zu erhöhen. Moore weist darauf hin, dass die Zunahme des Wohnungsbaus vor allem in den Händen der Banken selbst liegt, die die Situation nutzen, um die finanziellen Kosten verlorener Vermögenswerte zu Lasten von Bauunternehmen und potenziellen Käufern neuer Häuser oder Wohnungen auszugleichen. Der Experte ist überzeugt, dass „billiges Geld“ für den Bau neuer Immobilien es den Kreditinstituten ermöglichen wird, sowohl während der Pandemie als auch nach deren Ende während der Erholung der Weltwirtschaft eine Zinserhöhungspolitik zu verfolgen.

Die Versetzung von Büroangestellten ins Homeoffice hat entscheidend dazu beigetragen, das Interesse der Deutschen am Kauf von neuem Wohnraum oder der direkten Finanzierung vielversprechender Bauprojekte zu steigern. Laut Statistischem Bundesamt ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein schlüsselfertiges Haus oder eine schlüsselfertige Wohnung seit dem Frühjahr 2020 um mehr als 7,41 TP2T gestiegen. Experten führen dieses Ergebnis auf fehlende Anlagealternativen im deutschen Mittelstand zurück. Diese Daten werden indirekt durch die Statistik des Beratungsunternehmens Hüttig & Rompf bestätigt, das seit dem vergangenen Frühjahr einen Anstieg der Kapitalisierung des deutschen Wohnungsmarktes um 201 TP2T meldet, der nur um 41 TP2T unter dem Rekord von 2016 liegt. Der Durchschnittspreis für ein neues deutsches Haus lag laut Experten in den letzten zwölf Monaten bei rund 493.000 Euro.

Am interessantesten sind laut dem Portal Immobilienscout24 unter der Mittelschicht Landhäuser, deren Nachfrage erst im ersten Halbjahr 2020 gegenüber dem gleichen Zeitraum 2019 auf 50% gestiegen ist, was dieses Marktsegment für interessierte potenzielle Investoren attraktiv machte Erwerb von Luxusgütern. Darüber hinaus stellte das Portal bei der Recherche der Suchergebnisse der Nutzer der Website fest, dass die meisten potenziellen Käufer nach Grundstücken suchen, die sich in den Erholungsgebieten der Meeresküste in Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern befinden. Darüber hinaus interessieren sich Nutzer der Seite für Eigenheime in den bayerischen Alpen und der brandenburgischen Seenplatte. Letztere Option ist bei den Einwohnern der Hauptstadt beliebt, die nicht viel Energie und Zeit für lange Fahrten aufwenden möchten. Laut Immobilienscout24 ist der Neubaumarkt derzeit sehr überlastet, da die Nachfrage nach Cottage-Immobilien das verfügbare Angebot um mindestens 25% übersteigt. Laut Immobilienscout24 hat das Interesse potenzieller Käufer an Wohnraum außerhalb der deutschen Metropolen auch zu einem dynamischen Preisanstieg geführt. Während in kleinen Siedlungen der Quadratmeterpreis die Grenze von 2370 Euro erreicht, übersteigt dieser Wert in urbanen Siedlungen teilweise die Marke von 2500 Euro. Prozentual gesehen betrug das Wachstum in diesem Marktsegment mehr als 81 TP2T gegenüber dem Jahr vor der Pandemie 2019.

Quelle: "Russisches Deutschland", Виталий Сманцер № 15, 2021 vom 16.04.2021

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